由一则案例浅析二手房交易中物业费的缴纳问题

发布时间： 2017-12-26 09:21:38

来源：楼盘网

案情简述
笔者友人近日购得一处二手房，在前期与房主洽谈过程中颇为顺利，及至友人支付首付款后，双方意欲按照约定由友人先期入住装修之时却遇到了问题。因该处房屋为房主购买的新房未入住，自其收房至其出售，期间有数年的物业费一直未予缴纳，及至友人将要入住准备装修之时，小区物业寻上门来，称如不将所欠物业费缴齐，将限制友人进厂装修。友人无奈，遂联系房主说明事态，怎奈房主推辞说物业费价款太高，倘若由其自己承担难以接受。但双方自中介处签订的三方协议中明确规定房主具有结清物业费的义务。因房主态度模糊，友人又急于装修，遂咨询称：自己事先垫付物业费，事后在办理贷款审批时将意欲贷款额度扣除所垫付物业费用，此方式是否可行？
现实生活中，此种卖方拒绝结清物业费、水电费之情形可谓不在少数，那么如笔者友人这般先行垫付物业费，其是否可行呢？其行为性质究竟应如何定性？而行为人是否能够顺利实现其所期望之目的呢？
性质和效果分析
自本案而言，针对物业费之缴纳问题，其涉及房主、买房人和物业公司三方主体。而房主与物业公司为物业合同关系之中的双方主体，物业公司提供物业服务，房主具有缴纳物业费之义务，就物业费之缴纳而言，无疑物业公司其作为债权人，房主为债务人，而买房人则为居于此关系之外的第三人。就第三人主动缴纳物业费之行为，其应以是否具有与债务人之合意为标准进而加以判断。
首先，倘若第三人与债务人之间存在合意，其就由第三人代为清偿物业费存在合同约定，如实践中很多卖房人与买房人约定物业费由买房人代为缴纳。此为履行承担，第三人依据其与债务人双方之合意介入债权人与债务人之法律关系。
其次，倘若第三人与债务人之间不存在合意，第三人代为清偿之行为完全处于自愿，且满足几个必要条件的，应属于债务加入行为。这几个条件其一为原债之关系有效成立，其二债务具有可转让性，其三，加入之第三人与债务人并无关联，为不同主体，如第三人并债务人之分公司或者具有连带清偿责任之主体。在满足此条件下，第三人纵使与债务人无合意，其无须事先征得债务人同意便可为债务加入行为。
就其性质而言，有观点认为债务加入为一种赠与行为，亦有观点主张其为不当得利行为，第三人主动承担全部或部分债务的履行，实则为一种对原债务人的赠与。而主张不当得利之观点认为，原债务人在没有法律根据的情形下，灭失了部分或全部债务的履行义务，债务人未有合法依据而减轻责任和义务，实则应是一种不当得利行为。笔者以为，探求此债务加入的性质，不应孤立的以债务人与第三人之关系做判断，而应综合考虑第三人、债权人与债务人之关系以及债务加入之原因综合考虑。
　　首先，应考虑第三人代为履原债务人债务之初衷，即其是否与原债务人存在其他法律关系且此种关系与债权人与债务人法律关系存在关联。
其次，其债务履行是否存在对价意思，有无放弃追偿权之意图。
而结合本案而言，第三人其意欲促成房屋买卖顺利实现，因一旦不能装修，则买受人目的极有可能落空，故而其主动清偿物业费，加入作为债权人的物业公司和作为债务人的房主之关系中，两种法律关系可谓彼此关联，具有因果关系。而第三人之清偿行为显然以保留追偿对价为前提，因房屋买卖合同之履行与物业费清偿具有直接关系，且依据合同约定清楚物业费为债务人合同义务。且第三人之债务加入对债务人权益并无损耗。故而笔者认为第三人之行为为促成另一法律关系成就的善意代偿行为，与无因管理不同，其存在基于一定法律关系及意图之初衷。在其加入债务并代为清偿之后，则债权人与债务人债之关系灭失，基于公平原则及诚实信用之原则出发，第三人理应获得追偿权而向债务人追偿。
而依据以上分析，第三人在获得向债务人之追偿权后，自然获得对其债权，而同时其负有针对债务人之缴纳房款之债务，基于《合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，附记条件或者附期限。”二人在互负债务、互享债权且债务标的种类同意且均届清偿期的情形下，在债务满足可抵销的条件时，自然可以适用法定抵销。针对文首案中情形，友人自可在通知对方之后，径行抵销，将后续贷款数额扣除相应物业费。

风险之规避

实务中，针对此类物业费清缴问题，实则可能存在房主拒绝追认买房人代偿行为之风险，同时以抵消之规则强行扣除代偿费用亦可能引发房主争议而可能涉诉。要规避这些风险，显然最为经济的办法便是明确约定好物业费之清缴主体和时限，并明确在房主到期不清缴时买方可代为偿还并以后续房款抵消的权利。如此便可自合同约定上掌握了主动。
由债务加入转入债务承担，合同法虽约定需债权人同意，但事先未征求意见的事后追认亦可成就此债务承担之生效，而依据经验，物业公司收取房主物业费自应视为其追认和认定承担行为，自应有效，而且现实中，物业公司拒绝受领其他人代缴物业费之可能是极小的。
同时实践中在未约定的情形下，可采协商之方式，通过电话录音留取获得房主同意代偿之证据。所幸笔者友人在后续与房主沟通时其主张后续扣除之方案得到了房主电话认可，友人保存了录音，其后事情也得以顺利解决。

责任编辑： songruiqiong

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