楼市解读：投资房产，现在是好机会吗？

年初以来，在“去库存”过程中，国家出台了一系列刺激房地产销售的政策，带动房地产市场逐步回暖。聚焦“去库存”新迹象、新问题，推出系列报道“稳健去库存”，记者分赴不同省份的多个城市进行实地调研，为“去库存”建言献策。其中，3月28日《叫停首付贷，真能落地吗?》，解析了首付贷的操作过程，直击相关风险;4月11日《举家进城，“房”门能否再宽点?》报道了三、四线城市农民工等有购房刚性需求群体的买房难处，引起相关各方关注。

三、四线城市的投资型购房热情高吗?

最近几年房价相对稳定，近来市场虽有回暖，但房价上升空间仍有限，大部分购房者以自住为主，住宅领域投资型需求较少

尹晴是湖南省株洲市一名中学教师，在株洲拥有3套住房。除了自住房以外，一套用来出租，一套闲置，打算等价格上涨一点后就卖掉。

尹晴告诉记者：“现在房子出租挺麻烦的，各种琐事一堆，租金没多少，还不够啰嗦的。今天的房价跟5年前的水平差不多，照着这个上涨幅度，房子没有太大的投资价值，租金也不高，投资收益率低，购房出租的投资者越来越少了。”

尹晴曾经也想投资一个门店，但后来不了了之。“电商这么发达，实体店面的需求减少，商铺也不好出租，要不就是租完了收不回租金。对我们来说，不管政策怎么变，新的需求不太大了。现在的状态是，有购房能力的人没购房需求，能力不够的又恰恰有刚需。”

在株洲，像尹晴这样的本地人不少。近年三、四线城市房价止步不前，浇灭了居民的投资热情。

建设银行株洲分行行长贺涛分析，激活购房者投资型购房的最大驱动力就是房价大幅上涨，其次是房屋租售比的高低。今年1—2月，株洲城区商品房成交均价为4905元/平方米，较年初增长7.86%，其中商品房住房成交均价4275元/平方米，增长2.88%，由于目前株洲市城区房价总体不高，自上世纪90年代中期住房私有化以来，株洲住房均价平均每年上涨不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比为1∶330左右，导致这些年株洲城区住宅的购房者以刚需及改善性需求居多，购房者投资型购房的意愿不强烈。

记者在多地调查后发现，正是由于房价相对稳定，普通购房者对房价的关注度并不高，当前经济面临下行压力，收入提高程度较慢，投资回报率不高，市场上的购房多是刚需和首次改善型需求释放，大部分购房者买房以自住为主，住宅领域投资型需求较少。

从目前的热销住房户型也能看出投资需求下滑：

株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说，一般来讲，120—130平方米的中大型房子卖得好，这部分需求多数是改善型。从2015年开始，90—144平方米的户型最畅销，销量同比增长21.5%，144平方米以上的大户型销量同比增长21.8%。“说明房子越买越大，投资用的小户型销量越来越少，投资需求下降，从全市来看，投资型购房的比例在5%—10%。”

年初以来，三、四线城市房地产市场虽现火爆，但住房价格没明显变化。浦发银行长沙分行公司银行业务管理部高级经理张琦说：“2015年下半年以来，尤其是今年春节后，市场成交快速上升并持续创造新高，但是在去库存的压力下，价格难以出现大幅反弹，上升空间有限。”

相比之下，二线城市的投资性购房就更有吸引力。在武汉市汉南区，知名房企碧桂园开发的楼盘项目，以低密度的花园洋房为主，吸引了不少外地投资者购买。