不动产选择性登记坑的是谁？

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　　从《公证处发放“车位权利证明书”》一文看不动产登记机构选择性登记的危害

      2018年1月8日，淄博市鲁中公证处微信公众号发布了一篇《为保障车位买卖双方的合法权益，为车位权利人出具车位权利证明书》的文章引发热议。圈内基本上一边倒的都在批评公证处违法操作，笔者对此种做法是否合法不予置评，但是对此种情形的出现后面隐藏的一个问题觉得忧虑。这个问题就是不动产登记机构选择性登记的问题，并且这个情况越来越值得引起重视。

　　一、选择性登记是登记机构的顽疾

　　所谓选择性登记在法律上其实并没有这种说法，仅存在各地的登记实践中，即从原来房屋登记时代就存在的一种情形，即对一些登记机构把握不准，或者有疑惑的登记客体不予登记，此种情况也延续到了不动产登记的时代。
　　不动产登记机构会选择性登记的主要存在以下几种情况。第一种就是热议的车位，包含地上和地下车位；第二种是规划审批的不计入容积率的面积部分，如不计容的架空层，结构层等；第三种是地下人防空间部分；第四种是属于全体业主共有的公共场所、公用设施等。
　　当然，笔者所述的选择性登记的情形并非所有的登记机构都有此种操作，而是在不同地方可能具有其中一种或者多种情况，而且以上几种类型也可能是相互融合的，比如不计容的架空层部分，可能即属于全体业主共有的公共场所，而又可能被规划为车位等等。
　　二、选择性登记侵害了合法权利人的利益
　　根据《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
　　选择性登记可能导致合法权利人受到侵害，其即可能是开发商，更多的则是购房人。如在《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》(2017)最高法民申2817号民事裁定书中即以“由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。”在此案例中，开发商就成为了不动产选择性登记的受害者。而购房人作为受害者就更不胜枚举。如车位不登记，而开发商又以使用权转让或者一次性租赁20年等等手段来买卖车位，这样购房人的利益得不到根本上的保障，这也是公证处发放《车位权利证明》的土壤；再比如开发商将应当属于全体业主的架空层部分再行销售给部分业主，因为没有登记在全体业主名下，所以导致购房人花钱买了本身应属于全体业主的东西，其利益也得不到保障，由此引发的纠纷也日益增多。如在2017年《刘江涛、张红霞等与荆门市华侨宾馆有限公司排除妨害纠纷、恢复原状纠纷二审民事判决书》中起诉就是以消防通道、公共厕所、垃圾转运站享有共有权、共同的管理权和使用权，而如果此项所有权均已经明确登记了，那纠纷发生的可能性也会降到最低。
　　三、选择性登记有可能导致登记机构承担责任
　　首先，选择性登记不符合法律规定，根据《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”而根据《物权法》第12条关于不动产登记机构的法定职责中明确其应该“如实、及时登记有关事项”，并且在《不动产登记暂行条例实施细则》第36条中也明确规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”
　　综合相关的法律法规来看，开发企业或者登记机构都无权选择哪部分是否申请登记，而登记机构则更负有审查和依法登记的责任。如因此无登记则可能引发行政责任或者刑事责任。
　　而根据《刑法》的规定，渎职罪是指国家机关工作人员利用职务上的便利或者徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，妨害国家机关的正常活动，损害公众对国家机关工作人员职务活动客观公正性的信赖，致使国家与人民利益遭受重大损失的行为。如不登记的行为构成了权利人的重大损失，即根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理渎职刑事案件适用法律若干问题的解释(一)》第1条第2款的规定，造成当事人30万元以上经济损失即符合立案条件，此在不动产的业务范围内是非常容易达到的标准。
不动产登记机构是法定的不动产物权登记机构，其应该依法履职，按《物权法》第12条如实、及时登记有关事项，这样即保障了当事人各方的利益，也不会再出现公证处发放《车位权利证明》这样的争议事件，更能减少不必要是诉讼和纠纷，最重要的是避免了承担渎职责任的问题。