从专业视角解读产业地产运营的重要性

 杨建伟 近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜，而产业运营服务已经成为产业发展核心要素。

从市场大背景 看产业地产火热

（1）传统房企开始往产业地产转型。随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题。

（2）产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。 

（3）制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。

（4）金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场。 

虽然产业地产前景一片大好，但从目前发展来看，还是存在不少问题，比如项目铺得太大，导致前期概念和规划很好，但中后期项目经营的动力减弱；项目经营和原先规划不断偏离，比如说会通过销售部分商铺来维持现金流，但往往这样就导致商铺零售经营，导致产业聚集度不统一，也成为房地产方面简单的物业销售的模式。另外，不排除有一部借着产业地产的名义做“圈地”之实。

事实上很多产业地产商都已经意识到，只有持有运营才是实现基业长青的路径，即便艰难，但已经有企业愿意舍弃一些眼前的利益，进行痛苦的转型。 

产业运营能力成第一竞争力

“产业地产的真正价值在于长期运营，导入的企业要符合产业标准，要带来税收，园区也要想办法去通过全产业链的服务留住企业。只有园区实现了租客的长期租赁，它的现金流才是长期稳定的现金流，未来在资本市场的资本变现能力才强。”产城智谷董事长杨建伟在采访中指出，产业地产本身就不是简单卖掉房子，还包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业，企业和园区的关系在入驻之后才真正开始而绝非结束，应让企业体验到从硬件到软件的“长尾化”服务。

产业地产多方式运营

“如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生，做产业地产是研究生的话，做产业运营服务应该是博士生了。”杨建伟说，“专业化的运营管理团队和运营体系，是园区吸引投资落户的重要优势之一。”那产业地产到底应该如何运营呢？

第一种运营方式俗称“傍大腿”，例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构，以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间，约定低于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。

第二种做轻资产持有，开发商不大量的持有物业，更多的让基金的方式或者合作的方式介入，留下运营部分的收益长期做下去。通过运营来解决物业的增值，把地的价值提升了，一方面提升可售物业的价值。地块价值提升也能够提升投资者对项目的信心，将持有物业通过资产证券化的方式来变现。部分产业地产运营商，还可以通过投资参股企业客户的业务，获得利润的增长。

产业地产的核心是产业运营与服务，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营，管理，金融，资源，服务，孵化，引导，平台和生态圈构建，这些只有在轻资产的层面才能得到解决，这一点和传统商住地产主要面向个人消费者有巨大的差异。重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力源，产业地产正在逐渐步入轻重平衡阶段。

“产业地产面临企业市场与政府市场的双重需求，未来空间极为广阔，目前处于快速发展期”，杨建伟对产业地产的发展前景十分看好，伴随大量企业的进入，泥沙俱下，也出现一些问题，但产业地产发展的根本驱动力没有丝毫动摇，最终实现产业地产价值靠的是运营，只要牢记这一点，相信产业地产可持续发展之路还将走很远。

杨建伟先生，系杭州产城智谷投资管理有限公司董事长，中国商业地产十大杰出操盘手、浙江省中小企业协会副会长、浙江省民营经济研究会副会长