商品房备案后，法院坚持要查封，怼法院OR执行命令？

发布时间： 2018-01-08 08:50:42

来源：楼盘网

　　有合同备案是否可以接受查封开发商的法院协助文书
　　有不动产登记机构咨询，开发商已经销售备案甚至办理了预告登记给购房人，但法院仍然送达协助执行通知书要求该套作为开发商的资产予以协助查封，是否可以办理。
　　一、法院可以查封非案件当事人的资产
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释[2004]15号第2条第3款规定“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。” 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）法发[2004]5号第7条“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。”
　　第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
　　根据以上法条的规定，人民法院是可以查封非被执行人名下的房产，而且期房备案或者预告登记也属于未办理登记手续的产权，因此也属于可以查封的财产范围。
　　二、登记机构是否可以拒绝受理
　　有观点认为《通知》第15条第1款规定“作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；”因此已经备案给第三人的，则不属于可以预查封的范围。此种观点犯了一个错误，即登记机构不能对司法行为进行审查。在《通知》第3条明确规定“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。
　　国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”
　　因此根据以上的规定，不动产登记机构无权拒绝该协助文书。并且根据《通知》第2条之规定“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”即正常情况下，法院是在明知该房屋已经备案给第三人，仍然下达查封通知，此时不动产登记应该正常受理协助文书。如法院未进行前置查询程序，则可以当场予以书面告知，如法院仍然坚持查封，则在法院工作人员签收书面告知后签收该协助文书即可。如法院的工作人员不予签收，则不动产登记机构可以在签收协助文书的时候予以注明该查封商品房已经存在备案情况。
　　三、购房人的救济途径
　　那么购房人的利益应该如何予以保障呢，对此法律是有明确的规定的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第7条规定“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。”
　　第29条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
　　第30条规定“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。 ”
　　并且根据《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》法释〔2016〕20号第1条的规定：“人民法院在民事、行政诉讼过程中，违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施、先予执行措施，或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误，侵犯公民、法人和其他组织合法权益并造成损害的，赔偿请求人可以依法向人民法院申请赔偿。”
　　综上所述，法院要求查封开发商已经销售或者预告给第三人的房屋也属于合法行为，不动产登记机构不应已存在备案和预告而拒绝受理，但应依法尽到告知义务，以避免承担责任，而购房人也可以依法向法院提出执行异议，从而维护其自身利益。

责任编辑： songruiqiong

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