“不买房，1年又白忙”；乱买房，可能一辈子都白忙

发布时间： 2018-01-09 09:14:56

来源：楼盘网

分类：房产时评

　　像往年一样，“今年不买房，1年又白忙”的吆喝声四起，听得人烦躁，特别是对还没买房的无产者来说，生活已经如此不容易，还时不时的躺枪，简直想骂人。而笔者所反感的是，仅仅因为“钱放在手里贬值”，就怂恿别人不假思索地买房。

　　其实房产交易频次是很低的，一般人可能一辈子也就1、2次。暂不论你感不感兴趣，就价格来说，像热点城市动不动几万每平的房价，对于普通白领来说，能买得起1套就不错了，等以后赚的钱多了，可能再改善置换1次。所以一定要认真对待买房这件事，买错了房，可能2年、10年会白忙，甚至会影响你一辈子。
　　从近10年来看，对比股票、外汇、黄金、期货，房子确实是稳健性更高、花费心思更少、长周期里波动更小，且能够长线跑赢通胀的投资品种了。按照业界的说法，此前10年是房地产的黄金时代，买了房产或地皮躺着就能把钱赚。而没买房的人，可能越存钱越买不起房，去年还够首付犹豫没买，存了一年却发现连首付都不够了，正如中介所说的“不买房，1年又白忙”。

　　那么未来10年呢？依然是“傻傻”地买“傻傻”地发财？还是白银时代？黑铁时代？甚或耸人听闻的崩盘？别说买房的人搞不明白，如今各位大佬也是对房地产的前景众说纷纭。不过可以确认的是，楼市趋势在告诉我们：未来肯定不是任何城市的房子、任何类型的物业都有投资价值的，若不加强研究和提高警惕，将很容易踏进坑里。
　　自严厉的限购限贷等调控政策出台以来，觅房收到很多关于房产投资的问题，例如不限购的三四线城市、或者某个不知名小县城的房产的投资价值如何？市中心的“老破小”or郊区的“高大上”，选哪一个好？不限购的商务公寓投资价值多大？小产权房能买吗？比市场价低很多的法院的拍卖房，能买吗……
　　遇到的情况不一样，问题也是五花八门，但从中可见大家投资房地产的热情依然很高，手里有几十万或者上百万的闲钱，担心贬值，着急想换成保值增值的资产。而笔者不得不说的是，一些问题很难给出一个标准答案，即使再牛的专家也不可能对每个城镇、每个细分的领域都了如指掌，很多时候只能从大的方面给出预测与分析。

　　举个例子，比如要不要买小产权房的问题，专家一般会说有法律风险，法律不认可这项交易，到时候要是被强拆，产权就没法保障，要谨慎。大体情况确实是这样的，但这样的回答又没有实际价值。实际上，并不是所有的小产权房有风险就不能碰，像经过了正规报建手续的小产权房，产权是相对安全的。所以情况不同，你可能会捡到大便宜，也可能会踩到屎。法拍房也同样，房子有没有隐性的债务风险，你要去核实。或许只有拥有一定资源、关系、资金规模的投资客，才能玩得了，而一般人还是要谨慎些，不要眼红别人。
　　小产权房、法拍房，还有商铺、写字楼（不好转手，主要靠租金收益，十分考验投资眼光），这些物业类型，笔者的建议是：没有多少房地产投资经验的，最好是少碰；若感兴趣，就要多跑跑市场，多多了解该物业的实际情况。在物业类型的选择上，最靠谱的是住宅，商务公寓次之。
　　对于商务公寓，因为不限购的特性，在目前限购政策影响下，比较受关注。但是要注意的是，买商务公寓要比买住宅更挑剔地段。本质上，商务公寓的是属于CBD的附属品，并不是随便所有的地段搞公寓都可以叫公寓。笔者认为只有核心城市（一线和强二线城市）、有效地段（地铁口或地铁上盖，商务人群聚集区）的商务公寓，才有投资价值；其它多数公寓只是便宜，投资价值并不大，若限购政策的弱化，很可能热度就下去了，投资的话，要注意把握好节奏，知进退。

　　在城市的选择上，有人看到了目前三四线城市的房价在涨，也想进场去赚一把。笔者不建议这样做，两方面的原因：一是大多三四线城市的库存量依然很大，再加上炒房客手中囤积的二手房数量，恐怕依然是供大于求的关系，别被目前市场表面的火热迷惑了；二是随着国家防范金融风险的深化，三四线城市的加杠杆和信贷扩张也逐渐被上级关注和监管，若没有信贷等政策的特别照顾，本身就缺乏经济基础支撑的三四线“虚火”房价，止涨或者下跌的风险无疑将增大。所以对于现在已经涨了一波的三四线楼市，要谨慎进场，提防被套住。
　　当然，也有适合进场的，例如东部沿海人口几百万、甚至上千万的强三四线城市，房价有强有力的支撑。一二线城市更不用说，“房地产投资长期看人口”，从人口的净流入量、城镇化的推进以及都市圈的建设来看，一二线城市的房价长期仍将是稳步上涨的。

责任编辑： songruiqiong

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