楼市调控一周年：一套房跌了100万，但当房奴更难了

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2017年“317”是楼市的分水岭，3.17开始，北京打响房地产调控第一炮，很快，调控政策蔓延到其他一二线等十几个核心热点城市，调控政策力度空前。317之前，一线城市房价暴涨，人人都以为北上广房价只涨不跌，未来会涨更多，赶紧抢；317之后，调控越来越严厉，加息、开征房产税等消息不断爆出，悲观的论调逐渐占据上风，“房价即将崩盘”的声音不绝于耳。

“317”楼市调控过去一年，作为普通人，买房更容易了吗？

01

北上广容纳不了的肉身

北京是调控最严厉的城市，过去一年，北京发布的楼市调控政策，密集度创下北京历史乃至全国的记录，一年之中，北京发布了超过30条调控措施。

从限购、限贷到限价、限售再到限商、社保满60个月，全方位围堵“口子”。

政策高压之下，楼市调控效果显著。北京的二手房房价已连续下跌9个月，有的价格较去年高点跌了20%左右，部分地区的豪宅更是直降数百万出货。楼市成交量也全面萎缩，下跌了一半以上。特别是在春节前夕，部分急需回笼资金的业主“清仓式”的卖房。

猫姐就有朋友在节前挂牌了刚刚满两年的新房，因为他创业多年，急需资金。他说：“我现在把房子卖了，将来创业成功了，买个更大的。”

不知他现在咋样了。

调控政策不见放松，房产税开征的风声也让一些有多套房的家庭动了卖房的念头。

猫姐就遇到这样的咨询，女生，家里有两套房，跟父母住一套，另一套出租。她问要不要卖掉一套？“万一房产税开征了，北京房价大跌怎么办？”

房产税会不会造成北京房价（商品房）大跌，目前还不知道，但商住房已经暴跌。因为317以及随后的各种政策，商住彻底失去了市场。曾经的“神盘”北京像素密密麻麻如蜂巢的开间里，从早期投资者那“接盘”的自住业主们，真真切切是一夜间损失上百万。

谁的钱都不是风里刮来的，这个冬天对于商住业主来说特别冷。

房市调控后，商品房的成交量腰斩、商住的成交量同比跌幅达到91%，曾经业务忙到没有周六日的中介们突然发现无事可做了。在成交量活跃的2016年，知名中介公司的中介奖金有上百万的，网络上有戏言，房产中介做的也是撮合交易，比投行的还赚钱。中介的招聘更是很多名校毕业生慕名投简历。

但317后，慢慢的，店面“凉”了，房价是不断下降，但来看房子的人也逐渐更少了。

“追涨杀跌，越跌越没人买。”熬了几个月后，有些门店熬不住，关门了；有些入行晚的中介，没赚到钱，要么赚到租赁部门，要么提前回家过年了。

但最愁的还是在2016年赚到钱，然后在环京买房投资的中介。环京房价的风向标燕郊腰斩，北三县也是量价齐跌，317之前，环京，一天一个价，从北京二手房买卖中赚到钱的人们，纷纷持币过去抢购，最热时候甚至要托关系。

一年后，有些人发现首付已经亏光了。

也有人觉得有住就行，距离北京百公里的涿州，荒芜的土地上“长”出来的高层住宅里，经历过一轮环京、雄安概念暴涨的人们，已经逐渐习惯了这里的生活，深刻领悟到“房子是用来住的，不是用来炒的”。

他们有人说，“等再涨起来后，就把房子卖了，回北京买套小的。”

02

故乡也快容纳不了肉身了

面对高企的房价，也有人试图再次逃离北上，回老家置业。

严厉调控政策下，北京、上海的房价重心不断下移，但二线和部分三四线乃至县城的房价却暴涨。



猫姐的一个闺蜜2015年就想在成都买房，当时看房子，一平米一万块左右，闺蜜觉得贵了，犹豫了下没买。去年再去看时候，已经涨了一倍。当然，也有便宜的，但地段并不是好地段。并且根据限购政策，成都出生但北漂的闺蜜已经没资格在成都置业。

限购、高首付比例、二套房高利率，几乎所有重点城市都学会了北京的调控政策。但一些城市的房价却还在涨。

回家置业的北漂、沪漂只是一部分，真正的原因可能还是“棚改货币化”，直接拿到现金补偿的“拆迁户”蜂拥到售楼处，顿时到处都是热热闹闹的看房景象，热度不断上涨。一些县城的房价也在一年内翻番。

猫哥的朋友说，他老家，一个国家级贫困县，房价已经7000元一平米，而当地的人均收入不足2000元一个月。他说，再涨下去，他连老家的房子也快买不起了。

03

刚需怎么办？

楼市调控一年了，房价降了不少。然而不少刚需却发现，买房并没有变得容易。

▌房贷利率高 买房变相变贵了

猫姐本人就是换房族，因为孩子上学问题一直想把手里的房子卖掉再换一套房。从去年年初看到今年年初，发现北京房价真的在降，但是买房成本却没有降。第一就是房贷利率大幅提高了。

近日，关于房贷利率提升的新闻绵绵不绝。

● 在广东，首套房贷利率上浮20%成主流。

● 在深圳，光大银行位于深圳的一家分行网点工作人员说：“我们行房贷按揭目前是在基准利率（4.9%）基础上上浮20%，首套房与二套房执行同样的上浮标准，算下来利率是5.88%。虽然利率较高，但是放款很快，大约一到两周就可以放款。”

● 在北京，国有大行仍将首套房个人按揭贷款利率维持在上浮5%，大部分股份制商业银行维持上浮10%，但已有部分银行上调至上浮20%甚至更高。

● 在福州，首套房贷利率普遍上浮15%-20%。

● 在西安，11家银行首套房贷利率上浮10%。

融360数据表示，2018年2月，全国首套房贷款平均利率5.46%，相当于基准利率1.114倍。同比2017年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升幅度22.15%。

从去年年初到现在，房贷利率走势是这样的：



猫姐算了一下，如果去年2月换一套500万的房，按照先卖后买办法，还能算做首套房，利率能在基准利率上打九折。如果贷款200万，贷款年限25年，总还款额330万元，月还款额11000左右。

但是现在买一套房，同样贷款200万，按照政策已经算第二套房了，贷款利率上浮20%，贷款年限25年，还款总额达到382万，每月还款额达到12740元。总还款额比以前多出52万元！

比较令人头疼的是，房贷增了50多万，猫姐看中的那个小区房价却降得很少，降幅远远没有50多万元。

然而，房贷利率上涨还没有到头！



融360分析师认为，原本新年伊始，各家银行贷款额度应该比较充裕，但今年各家银行房贷利率却纷纷上浮，贷款额度收紧，甚至暂停放贷。预测未来房贷利率仍有上浮空间。

对于个人住房贷款，央行也进行了表态。近日，央行副行长潘功胜在两会期间答记者问这样表示，的确，房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

猫姐还有一个担心，就如央行副行长潘功胜所说的，贷款利率目前仍处于比较低的水平。目测今年美国还要加息三次左右，如果中国不进行加息，中美利差的优势就会消失，结果就是资本外逃会变得更严重。一旦中国也进入加息通道，就不是加一次就完事了，加息是一个长期趋势。加息过后，房贷就更不只当前这么多了。

▌住房贷款也更难了

今年，房贷的闸门已经越关越小了。近一年来楼市调控持续高压，监管对银行信贷资金流向审查从严，涉房贷款全面整顿清理。

第一种贷款是房抵贷。最近，中信银行宣布从3月起暂停北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务的消息，更是犹如一枚深水炸弹，引爆原本就气氛紧张的房贷市场。

这是什么意思呢？简单来说，居民正常购房，向银行申请房贷可以获批，但如果想把房子抵押给银行换钱出来，那就不行了。

该行相关人士解释说，在“房子是用来住的，而不是用来炒的”定位下，该行调整相关业务的审批政策，确保其信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费，严格落实差别化住房信贷政策，严防信贷资金违规流入房地产市场。

房抵贷一直是银行非常喜欢的业务，安全系数一直也比较高，银行放弃这一块大蛋糕必定经过了仔细的考虑。

内部人士解释称，中信银行新规是“表外融资规范后的结果”。

更多的银行准备停掉“房抵贷”。



成都某银行支行人士私下对媒体表示，关于房抵贷业务，今年Q2他们有可能停掉。他说，去年四季度其所属分行就已经不太好批房抵贷了，房抵押的利率“原来低的时候上浮10%，现在我们基本上浮到50%才有资格出账，现在房抵贷在我们分行能放出来就不错啦，今年二季度以后我们可能也不会再做这个业务了。”

正常的房贷放款也非常慢。当前，各家银行对于房贷的态度已经不同以往，审批严、放款慢情况层出不穷。

在广州，一位王先生在过年前定下了一套二手房，总价238万，本希望贷款7成，贷25年，谁知道从年前到如今，贷款却迟迟办不下来。到底是哪里出了问题？

排队放款、利率上调至基准上浮20%，王先生也表示理解接受，毕竟目前市场整体情况就这样，但让王先生感到无奈的是，如今不是等待放款和利率的问题，而是银行可能直接就不接件了。

从年前到现在，王先生已前前后后分别向建行、光大、邮储3家银行申请贷款，其中建行、光大都是直接拒绝收件，答复的理由是目前没有额度，而前面的单也还没消化完。

现在房贷为什么又难又贵？融360分析人士这样表示，银行推出房贷业务必然会考虑资金成本问题，2018年银行面临较大的加息压力。3月份美联储加息的可能性极大，我国央行也极有可能随之用公开市场操作来调节利率，彼时银行的资金成本会上升，需要从房贷利率等方面寻求弥补。此外，随着“租购并举”的房地产政策实行，租房产品的政策红利开始显现，各大银行开始往租房贷款方面分流资金，这就间接削弱了购房贷款方面的供给能力。

▌刚需们到底怎么办？

当你辛辛苦苦攒够了首付，以为终于可以买房子了，结果银行不但没钱贷给你，就算贷给你，利率也比之前高太多。这是刚需们当前的现状，日子难过啊！

刚需们应该怎么办？ 猫姐有几个建议：



► 第一，如果你的钱够了首付，就买房吧。华远地产董事长任志强曾被无数人、无数次问到：什么时候买房合适？他最新的回答仍然是，只要你需要，什么时候都可以买房。

► 第二，如果你要买房，买房之前，请先算一算你能承担多高的房贷利率，不要光顾着眼前，而忘了后面的事。因为后面房贷利率更高是大概率事件。

► 第三，房贷利率上涨，尽量使用公积金贷款购房。目前北京、深圳等城市平均贷款额度首套房贷款200万-300万，而公积金贷款北京家庭为单位最高可贷120万，深圳家庭最高可贷90万。可以用商贷和公积金的组合，享受到部分公积金购房利率优惠也是不错的选择。

说到最后，买房这件事，没上车的人苦，上了车的也没有多高兴。只要算一算，除了房贷，你兜里还有多少存款？许多人就笑不出来了。