M2增速降至8.2% 楼市真的会变天吗?

中国人民银行4月13日公布的最新数据显示，今年前三个月，新增人民币贷款分别为2.9万亿元、8393亿元和1.12万亿元。尽管新增贷款环比走高，但代表广义流动性的M2结束了两连涨。截至3月末，广义货币(M2)余额173.99万亿元，同比仅增长8.2%。

8.2%的M2同比增速，是历史上的第二低值，此前，M2同比增速的最低点出现在2017年年末，为8.1%。由于今年我国并没有设定M2增速的目标值，所以大家普遍担忧，M2增速低于10%以下，国内房地产挤泡沫时代已经到来。

一直以来，我国广义货币M2增速相当惊人，2012年，中国M2余额接近100万亿，当时就有专家指出，M2接近百亿，而同期的美国M2折合成人民币也不超过60万亿元人民币。

如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，而中国则高达1.87。而到了2017年我国的GDP总量超过82万亿，而今年3月末M2达到173.99万亿，这就意味着，M2是GDP的2倍。

其实，3月M2增速之所以回落，主要有三个方面的原因：首先，在美联储加息的影响下，中国央行的货币政策也开始收紧。今年以来，央行主要是在公开市场上操作SLF、MLF、逆回购，银行间市场处于一种紧平衡，所以信贷投放明显受阻。

再者，为了控防系统性金融风险，监管部门将银行表外业务都收入表内，而监管部门则加强了银行业的审查力度，这就导致银行款贷款额占社会融资总额的比重在下降。

也就是说，在强监管之下，一些资质不好的企业只能通过小贷公司、地下钱庄等其他融资渠道来融资，而企业通过其他渠道融资就不会计入M2数据中。

最后，银行存款增速也逐步下降，人们追求高收益率的理财产品，这使得银行存款量骤降，从而使放贷意愿衰退，无法制造出更多信贷规模来。从居民储蓄增速来看，近些年来下降幅度较大。从2010年以前的16%下降到了2017年的7.7%，增速降至历史最低值。

那么，M2上涨跟房价上涨价啥关系呢？过去M2增长快速增长，与房贷增长有着直接的关联。原因就是大量货币流向房地产市场，房价从而被迅速推高。我国历史上比较著名的房价上涨周期，都明确显示M2与房价是同步上涨的：

一是2008年至2010年，我国的M2增速分别上涨了17.8%、27.68%、19.70%，而在这样的上涨过程中，当时房价也扶摇直上，开启了新一波上涨周期。二是2015年初开始至2016年10月本轮房地产调控止，在这段期间M2增速达到了13.3%也突破了警戒线。

实际上，究竟是M2推高了房价，还是高房价推涨了M2规模，这一直是大家争论焦点。对此，我们认为是巨大的购房需求才是推高M2的罪魁祸首。正是因为各种购房需求上升，才使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价。

现如今，M2增速跌至8.2%，而自自本世纪以来，M2增速都不曾低于10%，，这就说明受到房地产调控影响，各地投机性购房需求在大幅下滑。而且也印证了房地调控已初见成效，中国的房地产已进入到了调整周期内。那么，M2下滑至8.2%，对高房价意味着啥呢？

首先，高层对房地产金融杠杆已高度重视，希望把它调降下去。从历史上看，过去我国居民杠杆率并不高，但是从2015年开始，杠杆率急速上升。原因是不管有钱还是没钱，大家都要想购房置业。

目前我国的居民杠杆率轻松走过了发达国家几十年的历程，存在着较大的金融风险，未来低成本的滥加杠杆的机会已消失。所以，未来很多年M2增速在8%左右徘徊将是“新常态”。

再者，M2增速并非是越多对中国经济越有利。央行行长易纲曾表示，央行未来要盘活存量资金，优化货币信贷的结构存量结构。过去中国的信贷资金都流向了房地产等虚拟经济，不仅推高了M2规模，而且信贷结构也严重失衡。

这意味着，央行通过盘活金融体系内空转的存量，有意控制M2规模，更好的服务于实体经济，未来流向房产的资金将大幅减少，房价必将出现调整。

最后，控制房地产风险，防止潜在的危机爆发。此前，有监管部门规定，房企要借开发贷，必须要四证齐全才能借得到，这就避免了房企不顾血本，借钱拿地建房并且销售，也避免了金融风险。

同时，也阻止了居民通过消费贷、首付贷、过桥贷等形式向银行借贷，此外，监管部门还通过将银行表外业务收入表内监管，审核影子银行等资金流向房地产，来给房地产降温。而这样一来，M2增速自然会大幅放缓。

M2同比增速仅8.2%，这与2009年M2增速达到27.68%，反差极大。2009年的高M2预示了房价要涨，而现在的M2说明房地产对信贷需求已经不足，马上房价将进入长期调整。鉴于M2增长已无多大上涨空间，所以M2增速放缓，更将是新常态。只要控制住了M2增，通过盘活存量资金一样可以稳增长，房价也会挤出泡沫回归理性。