“特殊法人”申请不动产登记的合规性审查

以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。营利法人经依法登记后设立，包括有限责任公司、股份有限公司和其他企业法人等。相较于其他类型法人，营利法人的法律规范更为复杂、全面、集中。在不动产登记实务中，出现特殊情况的现象更为频繁多样。

企业采取欺诈手段隐瞒重要事实或虚报注册资本取得登记、无正当理由超期未开业或者停业、未按规定办理变更登记且拒不改正等违法行为的，有关行政部门可以吊销营业执照。根据《民法典》第69条、《市场主体登记管理条例》第31条、《公司法》第229条的规定，依法被吊销营业执照的，公司解散，应当向登记机关申请注销登记并在十日内将解散事由通过国家企业信用信息公示系统予以公示。满三年未向公司登记机关申请注销的，公司登记机关可以公告，期限届满无异议的，可注销公司登记。

因此，从应然角度说，吊销营业执照后企业应当及时进行注销登记。但实践中，存在大量营业执照被吊销但未注销的企业，在该种情况下，企业能否作为不动产登记主体以及如何申请登记，成为难点所在。

最高人民法院在《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（法经[2000]24号函）中明确，“企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”。《民法典》第68条亦规定，“吊销未注销”营利法人的终止依时间顺序分三个步骤进行：法人终止事由即吊销事实的出现、完成清算、办理注销登记。因此，只要营利法人未予注销登记，那么其民事资格并未终止，仍然享有民事权利能力和民事行为能力，可以作为不动产登记的申请主体。该观点在《民法典》第72、73条“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动……清算结束并完成法人注销登记时，法人终止”“法人被宣告破产的，依法进行破产清算并完成法人注销登记时，法人终止”的规定中得以强化。

在明确上述前提下，我们再行讨论，谁能代表“吊销未注销”营利法人办理不动产登记呢？是否一概提交加盖公章的授权委托书即可办理任意不动产登记事项呢？答案是否定的。根据《民法典》及《公司法》相关规定，吊销营业执照导致公司解散的，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。除法律、行政法规另有规定的，董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人，主管机关或者利害关系人亦可申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。也就是说，吊销营业执照后，营利法人应当依法完成清算工作，清算期间，办理不动产登记的，应当由清算组出具清算材料作为指定具体经办人、办理具体登记事项的依据。但实践中，存在吊销后未经清算即办理不动产登记的情形，登记机构是否应当强制该类企业持清算材料申请不动产登记呢？对此，存在两种观点。一种观点认为登记机构无需审查清算材料，只要法人作出已进行清算并符合清算决议的书面承诺即可办理登记。另一种观点认为，既然按照法律规定，法人吊销营业执照后必须进行清算，那么不动产登记机构不能无视该条规定，在没有清算材料的前提下径行办理登记，否则将会影响潜在债权人的利益，增加不动产登记纠纷。

笔者认为，参照新《公司法》第240条“公司在存续期间未产生债务，或者已清偿全部债务的，经全体股东承诺，可以按照规定通过简易程序注销公司登记。通过简易程序注销公司登记，应当通过国家企业信用信息公示系统予以公告，公告期限不少于二十日。公告期限届满后，未有异议的，公司可以在二十日内向公司登记机关申请注销公司登记。公司通过简易程序注销公司登记，股东对本条*款规定的内容承诺不实的，应当对注销登记前的债务承担连带责任”的规定，登记机构可以借鉴“市场监督管理部门”的审查职责，采取形式审查的方式，判定如何收取登记材料：（1）如果全体股东出具承诺书，承诺公司在存续期间未产生债务或者已清偿全部债务，可视为公司不存债务。再结合《民法典》第72条关于“法人清算后的剩余财产，按照法人章程的规定或者法人权力机构的决议处理”的规定，可要求其提交关于不动产登记经办主体和内容的材料，那么登记机构可以依法办理，从形式上不会对潜在债权人产生影响；（2）除上述情形外，应当提交清算组出具的清算决议，作为办理登记主体和内容的依据。

进入破产程序的法人指的是，因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力，根据相关主体的申请，由法院受理后进入破产程序的法人。

根据《企业破产法》的规定，破产申请受理后，将根据不同情形产生三种程序，即重整、和解、破产清算。其中，重整是指利害相关人通过积*拯救濒临经营困境的企业，防止债务人企业进入破产清算程序，以帮助债务人摆脱经营困境、恢复营业能力；和解是指为避免破产清算，债务人企业与债权人会议达成以让步方法了结债务的协议；破产清算是指由破产管理人对破产财产进行清算、评估、处理，并按照规定的程序和规则对破产财产进行分配，最终注销企业登记。在法院作出破产宣告裁定之前，各程序之间可以转换，但是在宣告破产裁定作出后，则只能进入破产清算程序。

破产案件受理后，不动产登记中的原因文件、查解封行为将受到一定程度的影响：（1）在破产申请受理前成立的合同，债务人即破产法人、债权人双方均未履行完毕的，管理人有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人；（2）有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。

根据《企业破产法》*3条、25条的规定，人民法院裁定受理破产申请的，应当同时指定管理人，由其管理和处分破产法人的财产。因此，破产程序尚未终结前，如破产法人申请办理不动产登记，那么一般情形下应当由管理人出具授权委托书，委托相关人员办理登记业务。工作人员在此收取的身份证明材料应当包含:人民法院指定管理人的决定书（已写明受理破产申请）、管理人出具的授权委托书及代理人身份证明。

特殊情形下，在重整程序中，经人民法院批准，法人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。此时，申请办理不动产登记的身份证明材料需变更为人民法院批准法人自行管理财产和营业事务的生效文书、法人出具的授权委托书及代理人身份证明。

另外，在重整计划、和解协议执行完毕导致重整、和解程序终结的情形下，法人恢复正常运营，一般可由其出具营业执照及委托书等材料申请办理不动产登记。但实践中，重整、和解程序终结后，仍有破产管理人申请办理登记的现象，对此情形工作人员不可一概作出否定性评价，应当仔细核查申请材料，明确管理人权利来源后再做定论。如笔者曾遇一案例：2020年，法院裁定批准A公司重整计划并终止重整程序。2023年6月，买受人在管理人淘宝网拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，竞得“破产企业”不动产。同年8月，法院裁定确认重整计划执行完毕并终结重整程序，裁定书中明确“管理人对A公司执行重整计划的监督期自其提交监督报告之日起终止，但管理人继续保留管理人执行职务，负责分配管理人账户留存款项以及处理重整程序中资产拍卖相关遗留事项”。2024年，原管理人与买受人持拍卖成交确认书等材料，申请办理不动产转移登记。该案中，破产程序虽已终结，但破产管理人基于裁定内容仍可处置“遗留问题”，办理不动产登记，工作人员切不可因破产程序终结而直接否定破产管理人会同办理登记的资格。同理，在企业因破产宣告注销登记后，如果仍然存在诉讼或者仲裁等未决情况，破产管理人仍需负责处理。

如上所述，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。但关于解除查封登记的主体，实践中存在不同的理解，有“原查封机关解除说”、“破产受理法院解除说”、“破产管理人解除说”三种观点。根据“谁查封谁解封”的原则，“原查封机关解除说”自然不难理解，登记机构应当予以办理。而在后两种情形下，则存在上位法缺位的困境。对此，江苏省*人民法院民二庭在2017年的《破产案件指南（修订版）》中有专门规定，即“人民法院受理破产申请后，应当督促管理人尽快通知相关法院及有关单位解除对债务人财产的保全措施。采取保全措施的法院系省内法院的，应当在收到通知后七日内解除保全措施。逾期不予解除保全措施的，受理破产申请的人民法院可以层报共同上级法院解除保全措施，上级法院收到报请后三日内立案监督，符合条件的，可以在立案后十五日内径行裁定解除保全措施（建议破产受理法院有权径行解除保全措施）”。同时，自然资源部与最高人民法院等部门联合发布的《关于推动和保障管理人在破产程序中依法履职 进一步优化营商环境的意见》*8条规定，人民法院裁定受理企业破产案件后，管理人持受理破产申请裁定书和指定管理人决定书，依法向有关部门申请解除对破产企业财产的查封等保全措施的，相关部门和单位应当根据企业破产法规定予以支持配合。从上述规定可以看出，“原查封机关解除说”及“破产管理人解除说”已得到相关政策实践支持，但“破产受理法院解除说”尚处提倡摸索过程中。因此，基于“法无授权不可为”原则，建议在相关法律法规出台前，谨慎采用“破产受理法院解除说”的观点。如果破产法院出具裁定及协助执行通知书要求解除其他法院设立的查封登记，登记机构可以依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第3条的规定，向人民法院提出审查建议，但不停止办理协助执行事项。

需要注意的是，实践中，关于原因文件中加盖的公章存在不同的情形，最常见的有：破产法人印章如“XX公司”、破产法人管理人印章如“XX公司管理人”、管理人单位印章如“XX律师事务所”，对此印章有效与否存在一定的争议。因为根据《企业破产法》第25条、127条的规定，法人在进入破产程序后应当向管理人移交印章，管理人亦享有保存、管理破产人印章的权利，但法律并未明确赋予管理人使用破产人印章的权利。且按照《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》中第29条*款规定：“管理人凭指定管理人决定书按照国家有关规定刻制管理人印章，并交法院封样备案后启用”。也就是说，破产管理人接管破产企业后，如果管理人需要行使对破产企业的财产、业务方面的处分权利，可以通过雕刻管理人印章来对外代表破产人进行相关的业务。那么，破产法人印章能在否不动产登记的中使用呢？

笔者认为，理论上应当使用破产法人管理人印章办理登记事宜。但破产程序*其复杂，如存在“预重整”程序中原印章的适用，又如债权人会议表决同意使用原印章的情况，甚至实践中还存在诸如破产管理人为程序便利，故意隐瞒法院已受理破产申请的事实等情况。现实中，用章情况较为混乱，我国现行企业破产法及相关司法解释亦未明确规定破产人印章的效力以及破产人印章否使用等事项。基于破产企业仍享有法人权利义务主体资格，笔者认为破产法人印章亦是合法、有效的，是可以使用的。且最高院的规定并未排斥管理人使用破产企业印章的权利，破产企业的有些业务也是必须使用原有印章的，如开具发票等对外业务活动。至于管理人单位印章，只要印章主体与裁定书中指定的管理人保持一致，也是可以使用的。

根据《民法典》第72条规定，法人注销后，不再享有民事权利能力和民事行为能力，不能作为不动产登记申请主体。那么，如果法人注销前已将不动产卖予他人并签订买卖契约，买方此时要求办理转移登记应当如何办理呢？根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖申请不动产登记，双方应会同登记。至于会同主体的识别，笔者认为应根据具体情况来作判断。

（1）因企业合并或者分立导致注销登记的，根据《民法典》第67条“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外”的规定，由合并后的企业或分立后的企业会同办理登记；

（2）涉企业改制中资产清单较为明晰的，根据资产清单确定会同办理登记的主体；不明晰的，可由改制企业的上级管理部门出具相关文件确定会同办理的登记主体。

根据《江苏省不动产登记条例》的规定，转让不动产的单位已注销，并且无权利义务承继人，受让方可以单方申请登记。实践中，有的登记机构要求申请人提交“无权利义务承继人”的证据，暂且不论该要求合理与否，提交何种证据能够达到证明目的，成为关键问题所在。笔者认为，根据《民法典》相关规定，法人被宣告破产的，应当进行破产清算；法人解散的，除合并或者分立的情形外，应当及时进行清算。因此，买受方可调取相关清算文件作为证明材料。那么对于未经清算即已注销的企业如何处理呢？对此存在两种思路，一是根据《民事诉讼法解释》第64条规定，企业法人解散的，未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。因此，如工商登记材料、股东名册、出资证明书等材料明确的股东、发起人或出资人配合办理或出具证明的，可满足登记要求。二是《公司法》第240条已经明确，公司在存续期间未产生债务，或者已清偿全部债务的，经全体股东承诺，可以按照规定通过简易程序注销公司登记。因上述公司不存在债务，办理过户登记不会影响第三人的权益，那么在公司作为转让方的情况下，受让方如能提供公司依据简易程序注销登记的材料，亦能在形式上满足登记要求。

根据《市场主体登记管理条例》和《市场监管总局办公厅关于调整营业执照照面事项的通知》，经营期限属于市场主体向登记机关备案的事项，自2022年9月1日起不再在营业执照上予以记载。经营期限届满，公司可通过修改章程、作出变更决议或决定等方式延长期限并向市场监管部门申请。因期限届满是公司法定解散事由之一，因此有的观点认为，不动产登记审查经营期限存在一定的合理性。

笔者对此持否定观点。一是经营期限届满，不代表公司必然进入解散程序。该观点在“梁玉贞、佛山市盈建发展有限公司申请公司强制清算一案”中得以确认，该案审理法院认为虽然公司章程规定的经营期限届满，且公司在长达十五年的时间内都未进行清算，但股东持续经营公司，甚至扩大经营规模，可视为以行为形成公司继续存续的合意，因此公司并未解散。这也从侧面印证企业的经营状态由多重因素决定，而非简单以“经营期限是否届满”为判断标准。二是经营期限届满，不意味着法人主体资格的灭失。只要法人未予注销登记，则仍然享有民事权利能力和民事行为能力，可以作为不动产登记的申请主体。三是法律未强制要求在经营期限届满之前申请变更经营期限备案，届满后仍可申请延长。这间接证明，至少在经营期限届满到重新申请获批期间，法律并未否定法人的主体资格。四是新版营业执照不再记载经营期限，这间接也弱化了营业期限的重要性，何况企业信用信息公示系统并不公示经营期限，要求登记机构审查经营期限未免难度过大。

为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人为非营利法人，包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。非营利法人可以从事营利活动，但不同于营利法人，不能向成员分配盈余，在抵押、终止等方面亦存在一定条件的限制。

快速识别不同申请主体的身份，需要了解非营利法人的主要类型及相应特征。

是指为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织，依法经审批机关批准设立或登记成立。根据《民法典》第88条的规定，具备法人条件的事业单位，经依法登记成立，取得事业单位法人资格；依法不需要办理法人登记的，从成立之日起，具有事业单位法人资格。至于何种事业单位不需要办理登记，《事业单位登记管理暂行条例》*1条规定：“法律规定具备法人条件、自批准设立之日起即取得法人资格的事业单位，或者法律、其他行政法规规定具备法人条件、经有关主管部门依法审核或者登记，已经取得相应的执业许可证书的事业单位，不再办理事业单位法人登记，由有关主管部门按照分级登记管理的规定向登记管理机关备案。县级以上各级人民政府设立的直属事业单位直接向登记管理机关备案。”不管成立时是否需要登记，《事业单位法人证书》是事业单位法人资格的*合法凭证，是不动产登记时需收取的身份证明材料。未取得《事业单位法人证书》的单位，不得以事业单位法人名义开展活动。

指具备法人条件，基于会员共同意愿，为公益目的或者会员共同利益等非营利目的而设立的社会组织，经业务主管单位审查同意，依法登记成立或者依法批准成立。在不动产登记受理时，若碰到申请人名称中包含“协会”（如作家协会）、“学会”（如法学会）、“联合会”（如残疾人联合会）、“委员会”（如红十字会）等字样的，一般而言均属于社会团体法人，《社会团体法人登记证书》可作为其申请不动产登记时的合法身份证明。实践中，有的登记机构以“天眼查”或“企查查”等APP上的截图作为社团法人身份证明材料是不妥的。

指利用自然人、法人或者非法人组织捐赠的财产，以从事公益事业为目的，按照《基金会管理条例》成立的非营利法人。民政部门是基金会的登记管理机关，其颁发的《基金会法人登记证书》是基金会申请不动产登记时的身份证明材料。

是由社会公益性资金或政府财政拨款举办的以公益为目的，运用专业技能在某些专业领域提供社会服务的机构。根据《民办非企业单位登记暂行办法》第2条规定，依承担民事责任的不同方式民办非企业单位分为法人、合伙和个体三种。又根据《慈善法》的相关规定，社会服务机构对应的就是按照《民办非企业单位登记暂行办法》登记的民办非企业单位，而社会服务机构不可能为“个体”和“合伙”，因此对应的即是民办非企业单位（法人）。

民办非企业单位涉及诸多行业，例如：教育（如民办幼儿园、民办进修学院）、卫生（如民办门诊部）、文化（如民办艺术表演团体）、科技（如民办科学研究院）、体育（如民办体育俱乐部）、劳动（如民办职业培训中心）、民政（如民办福利院）、社会中介服务等行业等。民政部门颁发的《民办非企业单位登记证书》是其申请不动产登记时的身份证明材料。

非营利企业虽不以营利为目的，但在民事活动过程中，也会发生买卖、赠与等行为。例如，《民办非企业单位登记管理暂行条例》第21条明确规定，民办非企业单位可开展章程规定的业务活动，并取得合法收入，也可接受捐赠、资助。涉及非营利企业申请不动产登记的，登记机构在案件审核过程中，应当注意对受让方的身份进行审核。特别是根据《民法典》第95条规定，为公益目的成立的非营利法人终止时，其剩余财产应当按照法人章程的规定或者权力机构的决议用于公益目的，无法按照上述方式处理的，则由主管机关主持转给宗旨相同或者相近的法人，并向社会公告。对此，《民办非企业单位登记暂行办法》第6条有关联表述，即民办非企业单位须在其章程草案或合伙协议中载明该单位的盈利不得分配，解体时财产不得私分。此处需要注意的是，为公益目的设立的非营利法人不得分配剩余财产，但为其他目的设立的非营利法人仍然是可以分配剩余财产的。因此，在非营利法人转让不动产时，登记机构不仅要准确把握非营利人法人的设立目的，同时在明确设立目的是公益的前提下，也应当审核受让人的身份。一是受让人不能是非营利人法人的出资人、设立人、会员，否则将违反《民法典》第87条之规定；二是法人章程或权力机构的决议中确定的受让主体，应当在性质、宗旨等方面与转让方保持相同或近似，不能为营利法人。否则即使提交决议或章程，内容仍然是违背法律规定的。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保解释》）第6条规定，以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权的除外。该规定虽然限定了抵押人性质及抵押范围，但*程度促进了物尽其用。登记机构在办理非营利法人抵押登记时，不能一概否认其抵押人资格，而应当根据其成立目的（是否以公益为成立目的）、抵押财产是否具有公益性进行综合判断。另外，关于主债务是否必须为非营利法人的自身债务的问题，参照《民法典》第683条第2款“以公益为目的的非营利法人不得为保证人”的规定，既然以公益为目的的非营利法人不得为保证人，那么同理也不得为他人设定抵押。如果允许以公益为目的的非营利法人为他人债务设定抵押，与其作为保证人无异，将违背立法目的。

《民法典》在营利法人与非营利法人之外，将一些不宜纳入这两类的法人归入“特别法人”，如机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人。实践中后三类主体涉不动产登记的情形较少，机关法人因与事业单位更为接近，在不动产登记实务中办理转移、抵押不动产登记的情形屡有发生，应当给予特殊关注。

根据《民法典》第97条规定，有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构从成立之日起，具有机关法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。机关法人的特殊性在于其承担着行政职能，以从事国家管理活动为主，因而其从事民事活动的范围是受到限制的，原则上不能在生产经营领域投资，不具有作为商事主体的权利能力，只能从事为履行职责所需要的民事活动，如办公用品采购、租赁房屋、租用交通工具等。

机关法人从成立之日起即具有法人资格，无需登记,其身份证明材料为《统一社会信用代码证书》。

《民法典》第255条明确规定，国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。因此，国家机关行使处分权能，如转让不动产，要以相关法律和国务院的有关规定作为依据，不得擅自处置国有财产，登记机构对此亦应保持审慎态度。至于不动产抵押权登记，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第5条明确规定，机关法人提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。因此，一般情形下机关法人不能抵押其直接支配的不动产，这与事业单位可以用公益设施以外的商业、办公、工业等用途的不动产设立担保物权形成了鲜明对比。究其原因，主要是两者的性质与职能存在差异：机关法人承担行政职能，以从事国家管理活动为主；而事业单位主要提供社会公益服务。