土地续期不明将重估房地产价值

中国人保卫自己房子的决心与力度，远远高于维稳的力量与底线。所以，最可能的方式是，未续交土地出让金就不得转让、买卖房屋，子女继承也过不了户。

业主不能转让自己的房子，其财产权就受到了限制，仅仅只能居住，这就和房改之前国家向市民提供房子差不多。

中国土地制度中的住宅用地使用权期满之后如何办，一直都是一个悬而未决的问题。此次温州房产到期不能转让，不过是让问题又一次引起注意，不过随着时间的逼近，问题越来越紧迫。

收，无现行法律依据

1982年的宪法，一夜之间，悄然无声地完成了城市土地的国有化。 1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，个人与企业可以有偿使用、交易建设用地的使用权，居住用地的出让年限最高为70年。

2007年8月的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权使用年限届满，需申请续期，如出于公益需要收回土地，国家可无偿回收。如果没有公益需求，批准续期的，则应按规定支付土地使用权出让金。也就是说，续期需要申请与批准，即使批准了，也需支付土地出让金。

但2007年的《中华人民共和国物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。从字面上讲，自动二字，指的是无条件续期。《物权法》作为上位法，意味着此前的法律对续期如有限制或附加条件，是没有法律效力的。如果全国人大没有新的立法规定收费事宜，任何行政机关的收费行为，都是没有法律依据的。

收，却是必然的

首先，没有任何法律规定永久出让土地使用权。而且，房地产税也是世界各国较为普遍的一种制度。逐年缴纳的房地产税，70年的总和并不见得比一次性的土地出让金少。一定程度上，可以说土地出让金实际上就是房地产税。当然，在这里得先撇开国外房产税附带的当地免费上学等福利不谈。

更重要的是，中国政府离不开这笔钱。

随着中国房地产市场的兴起，土地出让金的单价及总量飞速上涨，中国的地方政府获得了大量的资金。土地财政成为地方政府重要的财政收入来源。任何政府都有提高税负的冲动，出于GDP和财政收入的考量，大部分中国地方政府出现了“卖地冲动”，这就导致财政收入严重依赖于土地财政。当下中国存在的地方债问题，很大程度上就得依靠土地财政来解决。

2014年，中国经济周刊发布了一个关于土地财政的报告，报告以“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来衡量地方对土地财政的依靠度，23个省份中，浙江排名第一，高达66%，而最少的省份甘肃、河北、山西也占到了20-22%。这意味着，即使对土地偿债依赖度较小的省份中，也至少有1/5的债务要靠土地来偿还。 城市化进程虽然在持续，但中国人口红利已经逐渐消失，新增的卖地收入是不可能持续的。这就意味着，政府必然会打已经卖过的土地的主意。

房产恒久远的幻像

70年的房屋产权，就像死亡，虽然人人都知道这个事实，但一般而言，并未把它作为一个交易的前提，70年的产权似乎被忽略了。

中国老百姓对房产的想象：掏出几十年积蓄，买了一套、两套、或三套房子，经济不断飞速发展，城市不断变大，房子不断增值，几十年后，房子旧了，正好赶上拆迁，政府又赔上一大笔钱，然后，拿着这一笔钱，又去买更好的房子。老百姓实际上把房产当做了可以永久无成本的拥有，买300万的房子，住进去，还能得到升值。某种程度上，中国房地产的多年持续上涨，甚至暴涨，都是建立在这个假设上的。

在现实中，老百姓早已经把房产当做了自己的恒产，是一种可以长期拥有，不会折旧的东西。其具体表现就是，当下的中国房地产市场，人们几乎忽略了土地使用权的时间差异。同样质量的房子，50年或者70年的产权，在市场上的价格是差不多的。 这就意味着，土地财政，使政府获得收入，是一种税，但同时，老百姓也感觉得到了资产，几乎没有税负的感觉。从这个意义上讲，中国的土地财政，更准确的说，是一种没有税负感的财政收入。这也是土地财政大行其道的原因，因为没有阻力。

幻像终会破灭

不幸的是，幻象必然被戳破。

房价由楼面地价、建筑成本、开发利润、相关税费构成。有砖头、水泥构成的房子，会变旧，有设计寿命，按照中国的建筑质量，70年折旧完很正常。与此同时，楼面地价就是分摊到每层楼的土地出让金，楼面地价已经占了房子单价的很大一部分。70年之后就到期。这就意味着房子随时都在折旧，70年折完。如果土地出让金仍然按市场价格，那么，业主几乎等于重新按市价买一套了。

有观点认为，土地出让金或许会少收，还把已经转让的土地比作二手车，但遗憾的是，土地是不会变旧的。“二手土地”收费，不是一种市场道理，只能是一种“税收”或“收费”政策，然而，这种“税收”或”收费“政策，却是中国土地财政，乃至更大层面上高税负、高支出的财政模式不能承担之重。

所以，与老百姓的想象不同，实际他们所要面对的，是一旦到期需要续交土地出让金，住300万的房子，等于每年缴纳数万。中国是一个高土地价格，低收入的国家，那怕二三线城市，七八十万的房价，每年增加七八千的开支，对普通中国家庭也是沉重的负担。这个想象戳破，所谓房屋增值，投资保值，都变为了笑话，必然进而影响房价。

所以，土地续期问题，不管是一次性收三分之一土地出让金，还是逐年收取(几乎等同于收房地产税)，都会打破房产长期免费拥有的虚幻假设，直接影响到每年的拥有成本，同时，也会使市场重估中国房地产价值。 首先，会引起整体房价的重估。国外房地产的价格，是每一年都在交税，是完税之后的价格。任何时候购买一套房子，这个套房子都没有拖欠任何欠款，所以，任何时候购买的价格，都没有差别。

而中国的房地产价格，是认为不必交税的价格，但是，实际上，却非常可能是，需要一次性预交70年的税费。比如，在美国，买一个房子，价值100万，每年1%的税，70年房东交了70万的税。70年之后，房东卖出房子，这个时候，房子是的的确确值100万的。但中国的情况却不同，同样100万，70年中没有任何费用，到了70年之后，房东卖出这个房子，新房东却得马上交70万。这个时候房子的价值到底多少呢?显然，会依据具体的土地期限重估。 其次，这会进一步引起房价的分化，当下购房几乎不考虑土地期限，而未来，这一点会越来越引起购买者的重视。那么，房龄不同，价格不同，会明显分化。

可以不交吗?

2005年1月1日起施行的《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。“必需的居住房屋”被限定在“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准”范围内，一旦超出需求，就可以强制执行。对此，2015年5月的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》做出了更详细的规定。简单的说，不是唯一、好房子、有扶养义务的人名下有其他房子的时候，都可强制执行，最多提供5年的廉租房。

当然，这只是理论上的，实际中，强制执行的可能性不大。中国人保卫自己房子的决心与力度，远远高于维稳的力量与底线。所以，最可能的方式是，未续交土地出让金就不得转让、买卖房屋，子女继承也过不了户。此次温州相关部门就是采取的这种办法。

业主不能转让自己的房子，其财产权就受到了限制，仅仅只能居住，这就和房改之前国家向市民提供房子差不多。某种程度上，这就相当于退到了1990年5月国务院颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第12条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得”，只不过，国家仍旧让业主住。这对房子的影响价值极大。当下的房产价格，除了居住功能，重要的是能够升值。如果不能转让了，房子的价值就只能按租金来衡量。北上广一套1000万的房子，一年租金可能仅仅20万元，以此计算，价值不过四五百万元。

如何收?地方政府的纠结

土地续期对房价的影响，使得当下的各地政府颇为纠结。

首先，各地乃至中央政府都怕戳破幻象，现在矛盾如此突出，争论如此之大，中央层面没有司法解释，国土部门也没有文件，拖着不说，其实就是想收而不敢收;想将来收而现在不收。 土地出让金，属于地方财政的重要来源，地方有一定的权限，但是，这种开全国之先河的事情，影响大，压力大，所以，很多一些地方政府会选择搁置，比如青岛。

长远来看，对地方政府来说，这是一个关于土地存量和增量之间的选择。比如深圳的房子房屋产权到期的少，新出让的地较多，也即存量少，增量多。考虑到避免影响市场重估房价，当地政府会尽量降低收取标准，因此在2004年出现商住混房到期的情况后，先是通过基准价来降低标准，然后再按35%收取出让金，把影响降到最小。

随着人口红利慢慢减少，土地存量减少，一个城市没有多少可以出让的地，没有新增的土地可卖或者新增的土地卖不出去，出于对土地财政的依赖，当地政府会加大对到期房屋的收费。至于具体费率，当下中国房地产的税或费，是重要的财政来源，在投资驱动和现行的土地制度下，中国的税率不会低于国外。

所以，未来出现的情况可能为：新房不断增加，新出让土地多的城市，倾向于少收转让金，以免将土地价格拉低;而新房卖不出去的三、四线城市则可能在已有的土地上收取相对高的转让金。 实际上，深圳的做法是按基准地价打折收取，实际上取了一个很低的金额，没有引起太大的反响，而温州按三分之一收取，相对力度颇大，恰好就是典型的例子。

如果这种趋势发展下去，地方政府除了土地存量和增量的考虑，还会基于自己土地与经济、人口的状况，从区域竞争的角度，制定不同的费率。可以预测的是，收得少的同级别城市必定会吸引更多的个人和企业。真的这样发展下去，就会形成中国各地不同的税率。这或许是一件好事。

说这是一件好事，是因为与房产相关的差别化税费竞争通常是与地方公共服务联系在一起的。比如房地产税连带的教育福利。由此，或许可以从财政收入角度倒逼地方争夺人口与企业，从而提供更好的公共服务。但中国的事情往往如黄宗羲所言，并税、增税，最终都走向了高税负与低福利。那么，中国特色的土地出让金与即将来到的房地产税，或许，很难走出这一怪圈。