保利复盘2017年楼市:不是顶点，更不是拐点

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Facebook投资人彼得·蒂尔在《从0到1》表达过这样一个观点:
每当我面试应聘者时都会问一个问题:在什么重要问题上，你与其他人有不同看法?
彼得·蒂尔认为，好的回答是:
大多数人认为是由同一因素导致，但事实却是这个因素的对立面。
同样，亚马逊创始人贝索斯也表达过类似观点:
你必须采取一个非共识但正确的观点，才能打败竞争对手。
而当下的楼市，就面临着这个问题:中国楼市2018年会怎样?未来又将走向何方?
对于这个问题，我相信，这些观点你一定看过:
2018年，楼市拐点已至;
2018年，是房地产最困难的一年;
2018年，是房地产的小年;
2018年，楼市将迎来巨大转折;
......
对于这些观点，我们很难说他错了，但又不一定全对。
问题是，我们该向谁寻求答案?是专家，网络大V，股神，还是街头的大妈?
或许，这些答案都不对。
一个简单的事实是，在史上调控最严厉的2017年，在一片看空声中，龙头房企的销售却创出新高:包括保利在内，年销售超3000亿以上的有5家，万科则超过了5000万。
那保利、万科能回答上述问题吗?答案恐怕是yes!
就在前日(2月26日)，保利地产发布了《2017年房地产行业白皮书》。
这或许是到目前为止，对国内楼市未来走向，最为权威的一部白皮书。
不同于市场广泛流行的「拐点论」、「白银时代」这些曾引发热议的观点，保利白皮书对当下以及未来一段时间内楼市走向的判断是:
国内楼市处于行业总量峰值时代，是规模的「高位区间」，并非「顶点/拐点」。
1核心引擎:城市群
熟悉房地产行业的人都知道，2017年，中国楼市再次创造历史。
2017年，商品房销售额为历史上第一次突破13万亿，商品房销售面积也是第一次突破16亿平方米。
但2017年也绝不太平。你们都知道的，2017年是市场调控就严的一年。
于是乎，各种声音鹊起，最流行的是，2018年楼市将下行。
在保利白皮书发布前，这似乎成了大众的共识。
但共识不一定就是真理。至少，以保利、万科为首的龙头房企内部的智库不这么看。
保利白皮书的看法可以归结过一句话:国内楼市处于行业总量峰值时代，是规模的「高位区间」，并非「顶点/拐点」。
未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模，这是保利白皮书的预测。
而支撑楼市向前的核心发动机，保利地产白皮书给出的答案:总量峰值时代的背后是「大聚集、小分散」的城市群增长逻辑。
就具体数据而言:
1、一线城市贡献率由20%降至不足10%。核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代;
2、三大城市群(除一线)贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎;非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的稳定器作用;
3、其他城市包含了200多个地级市，贡献率仅控制在不足3成。
数据不会说谎。
就目前而言，三大城市群已成为规模增长的核心引擎。
我知道你想问原因?
高大上一点讲，大城市群的在房地长市场中的引擎能力与其在经济增长中的引擎作用成正相关关系。
用大白话翻译是，大城市群由于有钱、有技术、有资源，导致更多的人，更好的资源继续向大城市聚集。
一如任泽平所说，房地产周期「短期看金融，中期看土地，长期看人口」，也是这个道理。
用保利白皮书中的话表述就是:峰值时代的背后是大城市群的驱动。
事实上，尽管有各种城市化到顶的杂音，但现实是，核心城市对人口(量)和人才(质)的吸引力从未减弱，而由此所产生的巨大购房需求，相当比例在其周边城市释放。
简单说来，当部分人买不起北京、上海、广州、深圳的房子时，其周边的廊坊、嘉兴、佛山、东莞就成为替代选择。
这就是趋势，你信不信都好，反正阻挡不了。
趋势之下，机会仍在。
而保利白皮书中的观点是:地产开发增量空间未至拐点，在市场逐步成熟中，由于各城市房地产发展所处的阶段差异明显，故仍存大量结构性市场机会。
这种机会的焦点是「都市圈」和「城市群」。
其主要特点为:
「都市圈」往往以某一个城市作为核心城市，其它城市是它的卫星城。比如广州都市圈，在佛山、顺德等城市就在圈子里。
「城市群」是一批相互之间有协同效应，有不同分工的城市来共同组成的。比如以广州、深圳为中心，佛山、东莞、惠州、中山、珠海就组成了一个庞大的珠三角城市群。
在这个前提下，开发商思考问题起来显然简单得多。
1、基本面(人口、经济、产业等)才是支撑房地产发展的根本因素。
2、从需求流向的角度重新审视城市的划分，始终围绕大中城市布局深耕。
2城镇化仍将继续，后发效应将至
在讨论城市群时，另一个问题又绕不开。因为，城市群的发展开不开城镇化的深入推进。
数据显示，中国目前的城镇化率是58.5%。很多人在问，这后面还有多大空间?
在谈这个问题之前，大家可以先看看保利白皮书的两个观点:
1、早期城镇化的居民改善型需求较大
2017年，我国城镇人均住房面积约为37㎡，但从商品房诞生至今，我国商品住宅的人均累计销售面积仅为17㎡，占比不足50%。
一个典型的特征是，国内居民当前的居住空间，更多是在城中村、员工宿舍、早期房改房等，居住品质的提升空间较大，对商品住宅的刚需和改善需求仍然巨大，近两年各地棚户区改造带来的大量刚性需求便是印证。
2、城镇化起步较晚的省份提升空间广阔
比如，现阶段多数二线城市还将在较长时间内处于成长阶段，而部分非大中城市周边的区域中心城市及节点城市因城镇化起步较晚，具有明显的「后发效应」。
比如，在城镇化后半段从60-80%(发达国家水平)的发展中，中西部人口大省的省会城市首位度优势将更加凸显。
所以，对于城镇化阶段，靠谱的观点是:
1、中国的城镇化还没有结束，房地产市场空间巨大;
2、城镇化率超过50%，中国已经进入了城镇化的第二阶段。
一个明显的事实是，中国城镇化进程越往后，其对房地产的需求更加巨大。
2017年10月份，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在公开场合就曾经表达过这样一个观点:
即使中国城镇化的速度降至0.6%-0.8%，每年还有1000多万人口进入城镇。而根据测算，从现在至2030年，城镇常住人口将从7.8亿增至9亿，还存在对房地产的巨大需求。
按照联合国的预测，中国在未来10年还会有1.7亿人口流入城市。
至于剩下的，你自己体会吧。